Signer un compromis de vente est une étape décisive dans tout projet immobilier. Que vous soyez acheteur ou vendeur, certaines erreurs peuvent avoir des conséquences lourdes. Voici les astuces incontournables pour s’engager sereinement, en toute sécurité… et dans les règles de l’art.

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Condition suspensive d’obtention de prêt : un filet de sécurité à ne pas négliger

Par défaut, l’acheteur bénéficie d’une condition suspensive de prêt : si son financement est refusé, la vente est annulée sans pénalité.

👉 Renoncer à cette clause ? C’est possible, mais encadré :

• Il faut une clause manuscrite,
• Un document attestant des fonds disponibles, frais de notaire compris,
• Et la vérification stricte de ces éléments par l’agence et le notaire.

🎯 L’astuce L’ADJUST : Ne signez jamais sans preuve concrète de financement. Le devoir de conseil des pros est renforcé.

Clause de revente de son propre bien : attention à la condition potestative

Vous vendez avant d’acheter ? Vous souhaitez conditionner l’achat à la vente de votre bien actuel ? Bonne idée… à condition d’éviter la clause potestative, c’est-à-dire nulle en droit car elle repose uniquement sur votre volonté.

Pour qu’une telle clause soit valable, elle doit :
✔️ Être limitée dans le temps,
✔️ Indiquer un prix de mise en vente réaliste,
✔️ Faire référence à un mandat de vente signé, voire à un compromis déjà signé.

🧠 Exemple concret : Un couple veut acheter sous réserve de vendre. Mais leur appartement n’est ni mis en vente, ni estimé. Résultat : clause invalide = vendeur non protégé.

Le prêt-relais : bien comprendre ses limites

Le prêt-relais permet d’acheter sans attendre la vente de son bien. Utile, mais attention aux fausses idées :

💸 Le montant prêté est calculé sur la valeur nette du bien (valeur estimée - capital restandu du prêt actuel),
🔍 Et la banque applique une quotité, souvent de 70 %.

👉 Si le capital restant dû est élevé, le prêt-relais sera faible. À anticiper avant toute offre.

FOCUS – Les autres conditions suspensives à connaître

Si la condition suspensive d’obtention de prêt est la plus courante, elle n’est pas la seule. Il est tout à fait possible d’ajouter d’autres clauses protectrices dans un compromis, à condition qu’elles soient précises, légales et réalisables. Voici quelques exemples fréquents 👇

Travaux à réaliser avant la vente

Dans certains cas, l’acheteur peut exiger que le vendeur effectue des travaux spécifiques avant la signature de l’acte authentique. Cela peut concerner, par exemple :

• la remise en conformité d’un assainissement,
• une réparation de toiture,
• ou la mise aux normes d’un équipement essentiel.

👉 Ce que dit la clause :

Les travaux devront être réalisés par un professionnel qualifié, sur présentation d’une facture acquittée, et assortis d’une garantie décennale, dont l’attestation devra être annexée au dossier avant la signature de l’acte.

💡 Cela permet à l’acheteur de sécuriser son acquisition, et au vendeur de garantir un bien conforme aux engagements.

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🏗️ Régularisation de travaux passés ou en cours

Certains biens ont fait l’objet de modifications ou extensions sans déclaration préalable. Il est alors possible d’ajouter une clause exigeant que le vendeur régularise la situation avant la vente, par exemple :

• déclaration en mairie d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable,
• puis obtention d’une attestation de non-opposition et d’un certificat d’achèvement des travaux.

👉 Ce que garantit la clause : l’acheteur ne récupère pas un bien avec un risque juridique ou fiscal latent.
🎯 Chez L’ADJUST, on vous aide à vérifier ces éléments et à anticiper les régularisations nécessaires avant même de signer.

💡 Astuce L’ADJUST : Plus une clause est claire, datée et documentée, plus elle est solide juridiquement. N’hésitez pas à faire appel à un notaire et à votre Agent Ajusté pour formuler ces conditions de manière incontestable. On ne joue pas avec la sécurité juridique d’un achat immobilier.

Déduction des biens mobiliers : réduire les frais de notaire, oui… mais pas n’importe comment

Cuisine équipée, électroménager, meubles sur mesure… Il est possible de déduire leur valeur du prix de vente pour alléger les frais de notaire.

Mais attention :
📜 Ces montants doivent être réalistes,
📎 Justifiés par des factures ou une estimation,
✍️ Et clairement listés dans l’acte.

Une surévaluation fictive peut entraîner un redressement fiscal.

Mandat de recherche : une stratégie gagnante pour les acheteurs

Signer un mandat de recherche permet à l’agence d’agir pour le compte de l’acheteur, avec des honoraires à sa charge. Avantage : les frais de notaire sont calculés sur le prix net vendeur.

Mais prudence :
🚫 Les mandats rétroactifs (signés après la négociation) sont désormais interdits.
✅ Il faut signer en amont, avec une agence sérieuse (comme L’ADJUST 😉).

Autres pièges à éviter et bonnes pratiques à adopter

📎 Relisez toutes les annexes (diagnostics, PV d’AG, servitudes…).
🏗️ Vérifiez que les travaux réalisés ont bien été autorisés.
🧠 Ne signez jamais dans la précipitation : exigez toujours un projet à relire à tête reposée.
✍️ En indivision ? Assurez-vous du consentement écrit de tous les coindivisaires.

⚖️ Rappel juridique : L’équilibre du contrat est essentiel. Un acheteur mal conseillé peut engager la responsabilité des professionnels. Prudence = protection.

Conclusion : Acheter ou vendre, c’est un art. Bien s’entourer, c’est essentiel.

Signer un compromis ne doit jamais être une formalité.
Avec les bons réflexes et l’accompagnement d’un pro compétent, vous mettez toutes les chances de votre côté pour une transaction fluide, sécurisée et réussie.

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